Ako odkúpiť práva spoluvlastníka domu
Keď si kúpite dom s niekým, zvyčajne si predstavujete, že zostanete v dobrom stave po celú dobu. Ak zdieľate hypotéku, je pravdepodobné, že osoba je váš manžel / manželka alebo iná významná osoba, ale v niektorých prípadoch si dvaja kamaráti alebo príbuzní kúpia dom spolu. Bez ohľadu na situáciu, ak ste vy dvaja vypadli, jeden z vás bude chcieť ukončiť dohodu v rovnakom čase, keď idete z domu. Budete musieť podpísať nejaké doklady a prejsť niektorými právnymi formalitami, ale nákup podielu vášho spoluvlastníka je omnoho ľahší ako nákup domu.
Tip
Ak chcete odkúpiť práva spolumajiteľa domu, musíte refinancovať hypotéku a podpísať doklady o ukončení.
Kúpa spolumajiteľa domu
Prvým krokom pri rozdelení domu je rozhodnutie, kto zostane a kto ide. V ideálnom prípade sa to stane priateľsky, pričom jeden z vás súhlasí s odchodom a druhý, ktorý chce zostať. Ak sa vám však nedarí dosiahnuť takúto dohodu, možno najlepším riešením je jednoducho predať nehnuteľnosť a rozdeliť výnosy. Ak však váš spoluvlastník súhlasí s tým, že vám dom odovzdá, očividne nebude chcieť zostať na majetkovej listine.
Kúpa spoluvlastníka je oslabenou verziou procesu, ktorým ste prešli, keď ste pôvodne kúpili dom spolu. Ak sa chystáte na rozvod, vaši právnici to zvyčajne zvládnu za vás. Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, budete pracovať s realitným agentom a musíte sa obrátiť na svoju hypotekárnu spoločnosť, aby sa zaoberala finančnými aspektmi. Ak však situácia nie je súčasťou rozvodu, môžete ísť priamo do svojej hypotekárnej spoločnosti a zistiť všetky podrobnosti. Pomôžu vám zostaviť profesionálov, ktorých potrebujete na právne oddelenie vášho spoluvlastníka od vášho hypotekárneho a majetkového titulu.
Právne dôvody odkúpenia
Je zrejmé, že najväčším dôvodom odkúpenia je to, že bez neho bude váš spolumajiteľ stratiť peniaze, ktoré vložil do domu počas jeho života. Či už za tie mesiace a roky zaplatila polovicu hypotéky, alebo nie, keď konečne dom predáte, nebude si užívať výhody tých peňazí, aké by mala, keby tam zostala po celé obdobie. Protokol takého rozdelenia spočíva v tom, že zostávajúci vlastník odkúpi podiel nového vlastníka na nehnuteľnosti, aby nahradil túto stratu.
Kúpa spoločného majiteľa domu jej nielen finančne prospieva. Bude tiež zákonne chránená. Ak si na hypotéke ponechá svoje meno a prestanete platiť, bude zodpovedná za zaplatenie domu, v ktorom už nežije. Ak jej meno zostane na listine, dom je stále technicky rovnako ako váš, čo znamená, že keď sa ho pokúsite predať, budete potrebovať, aby sa odhlásila zo všetkých tých záverečných dokladov. Inými slovami, ak ste prevzali dom, je v najlepšom záujme oboch z vás, aby ste sa s vecami zaoberali skôr, než aby ste sa dostali do problémov.
Určenie hodnoty domácnosti
Nákup majetku v spoločnom vlastníctve nie je, žiaľ, taký jednoduchý, ako zbavenie mena inej osoby z hypotéky. Ak sa rozhodnete zostať v dome, ktorý ste kedysi vlastnili, technicky vám váš spoluvlastník predáva domov rovnako, ako keby ho predal tretej strane, ak by ste sa nezúčastnili. Proces je však rýchlejší, pokiaľ sa budete držať toho istého veriteľa. Nebudete musieť prejsť všetky obruče, ktorými ste prešli pri prvom zakúpení domu, pretože ste pravdepodobne už usadený ako zákazník, ktorý spláca hypotéku každý mesiac včas. Budete však musieť preukázať, že máte príjem a úver, aby ste sa kvalifikovali na hypotéku, ale refinancovanie môže byť schopné znížiť vaše mesačné platby, najmä ak máte v dome značný kapitál.
Budete musieť určiť, koľko musíte zaplatiť spoluvlastníkovi, aby odkúpil svoj podiel na vlastnom imaní v domácnosti. Ak to chcete urobiť, môžete sa pozrieť na kompakty pre oblasť, čo je termín nehnuteľnosti pre nedávne množstvo predaja podobných nehnuteľností v okolí. Na základe toho, čo dlhujete, určíte, koľko by ste dosiahli, keby ste dom predali za túto cenu, a použijete ho na rokovania so svojim spoluvlastníkom. Váš spoluvlastník však nemusí byť ochotný s touto sumou súhlasiť. Má každé právo požiadať o posúdenie, aby zistil, čo presne stojí za váš domov, a na základe toho vychádzal z rokovaní. Uistite sa, že požadujete, aby zohľadňovali náklady na všetky upgrady alebo opravy, ktoré by bolo potrebné vykonať, aby sa dali uviesť na trh za túto cenu.
Rozdelenie spoluvlastníctva
V niektorých prípadoch je nákup spoločného majiteľa domu komplikovaný. Ak chcete zostať v domácnosti a váš spoluvlastník chce predať, váš spoluvlastník sa môže domáhať starostlivosti o váš domov, rovnako ako návrh manželských párov na starostlivosť o dieťa. Nazýva sa to požiadavka na rozdelenie spoločne vlastneného majetku. Vo väčšine prípadov bude oddiel udelený, pokiaľ majú obe strany dokumentáciu potrebnú na vyriešenie akýchkoľvek informácií, ktoré druhá strana spochybňuje. S oddielmi však možno manipulovať odlišne od jednej jurisdikcie k druhej.
V prípade oddielu súd rozdelí vlastníctvo medzi spoluvlastníkov a každej osobe priradí určitú hodnotu. Potom budete nútení predať nehnuteľnosť a rozdeliť výnosy. Súd zváži všetky ťažkosti, ktoré takýto predaj spôsobí, ale vo väčšine prípadov sa rozdelenie udelí a predaj sa objedná. V takom prípade nebude kúpa spoločne vlastneného majetku možnosťou.
Ukončenie kúpy nehnuteľnosti
Ak váš spoluvlastník súhlasí s dohodou o kúpe nehnuteľnosti, váš veriteľ vás prevedie týmto procesom. Budete mať konečný dátum, keď si budete sadnúť a podpísať papiere. Jeden z týchto dokladov sa nazýva listina o výpovedi, ktorá v podstate zanecháva nárok na listinu vášho spoluvlastníka a prevádza nehnuteľnosť zo spoločne vlastneného vlastníctva na jednoznačné. Quitclaim skutok vezme meno druhej osoby z domu, takže si ako jediný majiteľ vpred.
Je dôležité si uvedomiť, že quitclaim listina nezbavuje inú osobu z povinnosti platiť hypotéku. Na tento účel bude proces zatvárania zahŕňať kúpu spoluvlastníka domu, čo zvyčajne znamená refinancovanie úveru a jeho uvedenie do vášho mena. Týmto sa uzavrie predchádzajúca pôžička a všetky budúce platby sa stanú vašou zodpovednosťou. Väčšina dokladov pri uzatváraní sa bude týkať tejto pôžičky, takže vlastník, ktorý hypotéku preberie, bude mať najrozsiahlejší proces uzatvárania. Osoba, ktorá opustí hypotéku, sa bude musieť pri uzavretí hypotéky jednoducho podpísať a zaoberať sa administratívou súvisiacou s odovzdaním hypotéky.
Výhody a nevýhody spoluvlastníctva
Aj keď nákup spoločne vlastneného majetku môže byť časovo náročný, chráni vás oboch. Ak má meno na hypotéke a listine iba jedna osoba, osoba, ktorá nie je menovaná, bude zmenená, ak vzťah nebude fungovať. Táto osoba bude pravdepodobne dať do hypotéky tisíce dolárov, len aby zistila, že druhá strana dostane celú sumu vlastného kapitálu získaného za tento čas. Spolumajiteľstvo tiež znamená, že každý mesiac budete platiť dva hypotéky, čo vám pri nákupe domu uľahčí splnenie kvalifikácie v oblasti príjmu a kreditného skóre.
Existujú nevýhody spoluvlastníctva vrátane skutočnosti, že druhá strana by nedokázala žiť až do konca dohody. Možno pôvodne súhlasila s tým, že zaplatí polovicu hypotéky, ale stratí zamestnanie krátko po nasťahovaní. V takom prípade ste naspäť plnou sumou a zároveň ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Je tu tiež skutočnosť, že budete musieť prejsť procesom dohody o kúpe nehnuteľnosti, ak to nebude fungovať. Predtým, ako sa s niekým dohodnete na zdieľaní domu, je dôležité pozrieť sa na všetky faktory.
